2025-06-04 來源：北京繼承律師網 作者：房產繼承律師 瀏覽：976
原告：宋長玉（女兒）
原告代理律師：楊志崢律師
被告：宋長青（兒子）、劉義華（母親）
案例中所有當事人的名字均為化名
父親留下的老屋，曾是宋長玉記憶中最具分量的“家”。但一份房屋買賣合同的突然出現，打破了她對家產應屬共有的認知，也讓親情的信任土崩瓦解。原來，在她毫不知情的情況下，母親背著自己將房屋賣給了哥哥，而這一切背后，源于哥哥的貪婪和母親根深蒂固的“重男輕女”觀念。對宋長玉而言，這份合同不僅切割了遺產，更撕裂了家庭。失衡的偏愛與被剝奪的權利，成為這場訴訟的導火索。
01、案情簡述
宋長玉的父親宋青峰生前一直住在西城某大院，2019年父親宋青峰去世后，母親劉義華沒有搬走，宋長玉還有個哥哥宋長青，住在大興的一套三居室，這是早年父母為其置辦的房產。某天，宋長玉在整理父親的遺物時，從一沓文件中發現了一份《房屋買賣合同》。合同簽署日期竟在父親去世前五天，這令她百思不得其解。更令她震驚的是，合同上簽字的“賣方”是父親宋青峰，買方則是哥哥宋長青，合同價款數額也遠低于市場價。
之后，她又發現登記簿上房屋所有權已過戶到哥哥名下。仿佛一夜之間，父親的遺產失去了她的一份權利。這一連串事實讓宋長玉懷疑：母親與哥哥可能在父親去世后，聯手偽造了這份買賣合同，借虛假買賣之名，將房屋據為己有。她憤怒地質問母親，母親卻堅稱是父親生前的真實意愿，并表示宋長玉也知情。哥哥則態度強硬：“房子已經過戶完成，你一個嫁出去的女兒，還想干啥？”看著母親和哥哥把自己排除在外，她深知爭論下去也無濟于事，遂委托北京誦盈律師事務所的楊律師提起訴訟，請求法院確認該合同無效，并恢復房屋登記狀態，依法分割遺產。
02、案件焦點
所以這份《房屋買賣合同》是否有效是本案關鍵。
1）合同效力爭議：宋長玉認為這份房屋買賣合同為虛假交易，其真實意圖是將父親的遺產轉移給宋長青，而非真正的買賣。
2）證明要點：訴訟中，原告需證明合同簽訂時父親已去世或不具備簽署能力，價款未實際支付，買賣行為損害了繼承人的法定繼承權。具體來說，需要查明合同簽訂時被繼承人的生死狀況、精神狀況；核實合同價款是否足額支付；審查過戶登記手續是否合法等。以上這些都是打破對方“合同真實有效”抗辯的關鍵。
03、辦案經過
1）抽絲剝繭，調查取證
楊律師接案后，一邊安撫當事人的情緒，一邊迅速啟動取證程序。他調取了被繼承人宋青峰的死亡證明和醫院病歷，證明所謂“合同”簽署時父親已經去世；同時要求公證處提供合同簽署的時間記錄，核對父親最后的簽名筆跡。通過筆跡鑒定報告發現，合同上“父親簽名”與父親生前常用印鑒并不符，這進一步表明這是偽造簽名。此外，楊律師調取銀行流水和財務記錄，發現宋長青未實際支付合同約定價款。合同價款既未入賬，也無支付憑證。楊律師在法庭上圍繞“簽訂時間”、“簽名真偽”和“價款支付”三方面展開論證，有力支持了合同虛假的主張。
2）據理力爭，環環相扣
庭審中，面對對方“合同真實有效”的抗辯，楊律師指出，合同背后的真實法律關系是父親的遺產分配，而非正常的房屋交易。根據《民法典》規定，宋青峰的遺產應由配偶及子女共同繼承；而母親與兒子串通繞過繼承程序通過“虛假買賣”方式私轉房產，嚴重侵害了女兒的法定繼承權益。這種由事實到法理、步步推進的論證路徑，扭轉了對方試圖用形式合同合理化侵占遺產的企圖。
3）層層推進，邏輯嚴密
楊律師排除合同簽署的真實性，然后確認虛假意思表示依據法律無效，逐步瓦解了對方試圖以形式合同掩蓋實質、阻撓繼承份額分配的主張。最終，楊律師將《民法典》合同編中的“意思表示無效”條款與繼承編中的“法定繼承”規則結合起來，證明了合同無法律基礎，應當屬于無效，從而幫助宋長玉挽回了屬于自己的合法權益。
04、判決結果
經過一審判決和二審上訴，法院最終采納了原告宋長玉的主張，確認涉案房屋買賣合同整體無效，并責令將房屋產權恢復到原所有權人名下。勝訴后，宋長玉懸著的心終于安定下來。得益于楊律師精湛的業務能力，幫她成功確認其母親和哥哥之間的房屋買賣合同無效，為其繼承其應有的份額奠定了基礎。
05、法律依據
《民法典》第1123條：繼承開始后無遺囑的，按照法定繼承辦理，有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養協議的，按照協議辦理。
《民法典》第1127條：遺產按照下列順序繼承：
（1）第一順序：配偶、子女、父母；
（2）第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承；沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。
《民法典》第146條：行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。
06、律師解讀
近年來，父母與子女、祖父母與孫子女之間進行房屋交易的情形屢見不鮮。楊律師指出，這種親屬之間的房屋買賣行為許多并非真實的買賣，而是為了降低交易成本等實施的“名為買賣，實為贈與”，這類案件的實質并非交易，而是借合同形式轉移產權，侵害他人繼承權。本案中，父親去世母親將房屋以買賣名義贈與給兒子的合同糾紛，楊律師圍繞合同效力、房屋處分的合法性以及物權追回三個核心爭議焦點展開辯論。
1）對于合同效力，從合同簽訂背景、條款內容、雙方行為等方面闡述其無效性；
2）對于房屋處分合法性，強調共同共有財產處分的法律規定和全體共有人同意的必要性；
3）對于物權追回，依據法律規定和案件事實，論證原告宋長玉作為共有人行使追回權的合理性。
本案中，母親劉義華與兒子宋長青均明知宋青峰在生前并未就房屋訂立遺贈扶養協議或遺囑，且明知女兒宋長玉系宋青峰的法定繼承人在此情況下，二人仍通過房屋買賣合同的形式處分房屋，勢必侵害宋長玉作為繼承人對于房屋的合法繼承權益。故劉義華與宋長青的房屋買賣行為構成惡意串通，侵害了宋長玉的繼承權益，二人之間的房屋買賣合同無效。
07、案件總結
房子并不是辦理了過戶手續就萬事大吉，處理不當可能導致合同無效，最終房產的過戶也被撤銷，一切恢復原狀，類似的案例比比皆是。通過本文對法院判決觀點的梳理，可以看出法院對“名為買賣實為贈與”案件的審查重點是當事人的真實意思表示是否是贈與，出賣人是否有權單獨處分房產的所有權以及處分的行為是否侵害了第三人的合法權益。
楊律師在此警示各位：在房產代持或“陰陽合同”盛行的當下，很多家庭在未做明示約定的情況下冒險操作，最終吃虧的往往是自己。人心最是易變，不要做任何試圖以虛假合同侵害繼承人的行為，最終都會無所遁形。如果想要將房產贈與他人，首先要保證自己對房產擁有百分百的所有權，如果房產中有他人的份額，不論份額有多少，哪怕只有百分之一，在未經共有人同意的情況下也無法單獨處分這套房產。
最后，建議按照真實的意愿辦理過戶手續，如果是贈與就按照贈與的要求辦理，如果確實是買賣，就按照買賣的要求辦理，比起省下的稅費，獲得房屋所有權才是真正的現世安穩。不然一旦出現糾紛合同被認定無效，終將得不償失。在北京各區的司法實踐中，房產繼承糾紛訴訟一直是民事案件的重要組成部分。這類案件往往涉及家庭親情、財產分配等復雜問題，加上房產價值較高，容易引發各方爭議。一旦涉及財產繼承糾紛，務必盡早尋求專業律師幫助，以法律為依托，捍衛屬于自己的合法權益。
誦盈律師在遺產繼承領域深耕十余年，積累了大量調解與訴訟實務經驗。我們立足北京，深諳本地歷史沿革、政策背景及相關法律規定，在處理房產繼承案件尤為擅長，也熟悉北京各區法院訴訟流程，了解法官裁判思路。多年來，我們在實務中不斷總結經驗、完善策略，形成了一套切實可行、專業高效的辦案體系，為當事人提供了堅實的法律保障，成功為眾多客戶實現利益最大化，圓滿達到當事人的訴求，獲得客戶的一致認可。
