2025-09-07 來源：北京繼承律師網 作者：房產繼承律師 瀏覽：6352
原告：王某冰（老四）
被告：王某佳（老大）、王某召（老二）、王某永（老三）
被告代理律師：北京誦盈律師事務所趙瑞珀律師
案例中所有當事人名字均為化名
在北京市西城區，一場關于房產歸屬的糾紛悄然上演。
原告王某冰主張自己才是西城區某1號房屋（以下簡稱“涉案房屋”）的實際購買者和所有者，而該房產卻登記在其已故母親張某蕓名下。王某冰因此將大姐王某佳、大哥王某召以及二哥王某永訴至法院，要求三被告協助將房產過戶至自己名下。
對此，三被告共同委托了北京誦盈律師事務所的趙瑞珀律師，經過激烈的法庭交鋒，趙瑞珀律師成功駁回了原告的訴訟請求，維護了三位當事人的合法權益。
01.案情簡述
王某慶與張某蕓夫婦育有四個子女：王某佳、王某召、王某永和王某冰。王某慶于上世紀80年代因公犧牲，張某蕓于2009年去世。1990年張某蕓因丈夫早逝獲補償性住房分配，得到了涉案房屋；當年小妹王某冰與母親同住，隨母親辦理戶口登記。2000年，國家住房改革啟動，單位與張某蕓簽訂了《公有住房買賣契約》，約定以其45年工齡折算購房款購買了涉案房屋。同年7月31日，房管部門依法核發產權證，登記權利人為母親張某蕓。
2006年10月，母親張某蕓在公證處訂立了一份公證遺囑。該遺囑中注明「我名下所有財產按照平均分配的原則，由四個子女平等分配繼承」。直到2009年張某蕓去世后，小妹王某冰拿著一份2000年母親手寫的承租人變更申請書，上面寫著「我同意將我承租的某小區1號房屋承租人變更為我女兒王某冰，特此證明」。為此王某冰要求大姐、大哥和二哥配合自己辦理過戶。
大姐王某佳、大哥王某召和二哥王某永聽聞后認為，母親以個人工齡優惠購房并登記在自己名下，而小妹王某冰僅是實際使用人，并無支付全部房款。涉案房屋系被繼承人張某蕓的遺產，應該在遺產繼承糾紛予以分割。至此，這場夾雜著親情與利益的紛爭走上了法庭，王某冰將大姐、大哥和二哥起訴到了北京市西城區人民法院。三位被告在深感無奈下找到了北京誦盈律師事務所，律所委派趙瑞珀律師代理此案。
02.案件焦點
本案的爭議核心在于：張某蕓和王某冰之間到底是否存在真實有效的「借名買房」約定？根據法律規定，借名買房通常需滿足：雙方存在明確的借名合意（書面或事實推定）；實際購房款由借名人支付。
03.辦案經過
趙律師深知，在這場訴訟中，每一個細節、每一份證據都至關重要。面對原告的訴求，她冷靜分析，有條不紊地進行答辯。誦盈律師團隊指出，借名買房需滿足兩個核心要點：一是雙方達成借名買房的合意，二是實際支付購房款。但從目前原告王某冰提供的證據來看，這兩點都無法得到有力證明。
在庭審中，王某冰提供了預交購房款發票、涉案房屋的租金、物業、水電燃暖費用單據。趙律師指出：首先，因原告王某冰和母親張某蕓長期居住在涉案房屋內，但房屋始終登記于張某蕓名下，購房發票、合同原件均由母親持有（去世后被原告拿走），原告僅持有母親當年的「承租人變更申請」證明和補交費用票據，無法證明房屋的實際出資。該房屋只是原告日常照顧居住的記賬，與產權無關。誦盈律師強調，基于親情讓子女居住并不代表所有權的約定。
然后，趙瑞珀律師和誦盈律師團隊調取了1998年的《公有住房買賣契約》原件和2000年7月的房屋所有權證發現，合同明確買受人為張某蕓，且購房款核算依據正是張某蕓45年工齡的成本價優惠。根據相關政策規定明確指出，福利性分房用房改形式購買時，不允許借名買房行為的存在。涉案房產是單位分配給張某蕓的福利房，且使用其工齡折價購買的，因此原告并不符合購房資格。
最后，趙瑞珀律師指出，母親張某蕓20006年訂立的公證遺囑中提到「我名下所有財產按四等份均分」。且該公證遺囑由母親親筆簽署，體現了她生前最后意愿。公證中未提「為某某所有」的字樣，反而強調「其他遺囑以本公證為準」。故涉案房屋系父母所有，應納入遺產范圍依法分割。
04.判決結果
西城區人民法院審理后認為：借名買房需雙方明確合意，原告王某冰主張與張某蕓之間成立了借名買房法律關系，并提交了預交購房款發票、涉案房屋的租金、物業、水電燃暖費用單據以及「承租人變更申請」等予以佐證。但上述并不能證明原告與張某蕓就涉案房屋存在借名買房的法律關系。對此，原告應承擔舉證不能的法律后果。最終判決駁回了原告的全部訴訟請求。
05.法律依據
《合同法》第8條：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
《民事訴訟法》第67條第1款：當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。
06.律師解讀
本案在辦案過程中可謂驚心動魄，一波三折，好在誦盈律師通過庭審經驗的積累、訴訟技巧的運用、以及對于法律的充分理解適用，巧妙地將問題化解。
首先，本案中王某冰主張其與張某蕓之間存在借名買房的法律關系，應就其主張承擔相應的舉證責任。其次，借名買房關系是否成立，首先應審查雙方是否存在借名買房的合意。本案中，王某冰以其支付了涉案房屋的購房款，長期居住于涉案房屋內且持有相關證件為由，認為其與張某蕓之間存在借名買房的合意
但綜合本案現有證據，王某冰并未提交書面的借名買房合同，其只能依靠零散證據，比如「承租人變更申請」等，這些證據亦不足以證明雙方采達成了借名買房的合意，故原告王某冰應承擔舉證不能的后果。
而本案中，誦盈律師從房屋購買后多年原告未主張產權轉移登記這一細節，結合借名買房的慣常行為，結合多年辦案經驗，合理推斷原告借名買房主張不符合常理。隨后，我方出示的榮譽證、網絡下載截圖和房管部門登記資料證明張某蕓和王某冰不是同一單位，足以證明涉案房屋不是單位分配給王某冰的。這些證據完整體現了張某蕓購房并擁有所有權的事實。
07.案件總結
近年來，因為限購政策等影響，「借名買房的行為越來越多，但是若發生糾紛，基本上都會以違反國家法律規定而被認定為無效。
首先，「借名買房」是指購房人具備經濟能力但沒有購房資格，讓他人出面購房，房屋登記在出名人名下的情形。其次，「借名買房」存在很大風險。借名買房多半基于規避限購或貸款等現實需求，但此類協議往往缺乏書面約定，一旦發生爭議，取證難度極大。故通過本案的分析與解剖，能夠對以下兩個問題進行明確并對以后的案件進行指引：
其一，借名買房法律關系的證明標準；其二，借名買房期間雙方身份關系的變化導致出資性質的改變會不會導致財產性質的變更。誦盈律師通過此案告誡各位：由于借名人與出名人大多是親戚、朋友關系，所以借名買房合意往往是通過口頭達成，這就導致后續產生糾紛時維權困難。
實務中，借名買房糾紛存在借名事實難認定、法律關系復雜等特點，日常生活中涉及重大財產安排，一定要有書面協議，最好公證，并及時辦理產權登記變更。如遇此類糾紛，建議找專業律師處理，避免權益受損。
北京誦盈律師事務所成立十二年，是國內知名的遺產繼承領域專業化精品律所。 如需了解更多繼承相關法律問題，可以聯系誦盈律所，獲取更有針對性的建議和方案。
