2025-11-26 來源：北京繼承律師網 作者：房產繼承律師 瀏覽：1349
原告：謝京惠
原告代理律師：北京誦盈律所蘇佳音律師
被告：謝京燕、謝宇方
（本案中人物均為化名）
“判決書都下來了，這房有我四分之一，憑什么鎖著門不讓我進？！”謝京惠站在母親留下的101號房門外，手中的判決書被攥得發皺。門內傳來弟弟謝宇方冰冷的聲音：“法院判了又怎樣？這房子我說了算！”
一扇門，隔開了血脈至親，也隔開了法與情的對話。一份二十多年前的家庭協議，四輪耗時費力的訴訟，一份已生效的判決——權利明明已被法律確認，卻仍無法跨越親情的冰封。當判決無法自動兌現為權益，如何才能打破這最后的僵局？
01.案情介紹
謝維江與容玉珍夫婦育有四名子女：老大謝京燕、老二謝京瑤、老三謝京惠與老四謝宇方。90年代初謝維江與容玉珍夫婦居住的祖宅趕上拆遷分得了5套房屋后并做了如下分配：101號兩居室在母親容玉珍名下，601號房屋在謝京燕名下，102號兩居室在謝京瑤名下，502一居室在謝京惠名下，301兩居室在謝宇方名下。
1997年謝維江離世后，為妥善安排后事與五套家庭房產，全家共同簽署《關于先父謝維江遺產及善后問題的協議》，以“分房到人”的方式維系家庭和睦。按照公平原則，對五套家庭房產進行了重新分配：謝京燕獲得101兩居室，老二謝京瑤獲得102兩居室，老三謝京惠獲得301兩居室，老四謝宇方獲得502和602兩套獨居。
但事實上2007年，老大謝京燕將其名下的602號房屋出售，打破了原有格局。直到2015年母親容玉珍去世后，房產登記狀況已與協議相去甚遠：101兩居室在母親容玉珍名下，502一居室在老三謝京惠名下，301兩居室卻在老四謝宇方名下。為此，家庭內部提出“置換方案”：老三謝京惠將502過戶給老四謝宇方，老四謝宇方將301過戶給老三謝京惠。并且老三謝京惠同意放棄對母親名下101房屋的繼承權。方案獲一致通過，卻在執行環節擱淺——老四謝宇方遲遲不辦理過戶手續。
急需資金的老三謝京惠在等待無果后，不得已出售了自己名下的502房屋。置換方案徹底落空，謝京惠宣布不再受“放棄繼承”承諾的約束。由于老四謝宇方實際占用該房，且姐弟間對產權歸屬爭執不下，家庭內部爆發了長達四輪的訴訟。最終，法院作出生效判決：101房屋由老三謝京惠、老四謝宇方、老大謝京燕三人按份共有，其中謝宇方享有二分之一份額，謝京惠與謝京燕各享有四分之一份額。
然而，勝判之后，困局才真正開始。當老三謝京惠手持判決書準備行權時，老四謝宇方以實際行動拒絕她踏入房門半步。共有關系名存實亡，兄妹情分消耗殆盡。謝京惠最終委托北京誦盈律師事務所蘇佳音律師，提起分家析產之訴，請求分割這套“無法共同擁有”的房屋。
02.案件焦點
1. 共有關系是否已破裂？在判決按份共有后，各方仍無法和平共用房屋，是否已達到“共有基礎喪失”的法定分割條件。
2. 如何實現最優分割？在無法實物分割的情況下，是通過競價、拍賣還是作價補償方式分割，才能最大限度保障各方當事人的權益。
03.辦案經過
作為原告謝京惠的代理律師，蘇佳音律師在代理案件后，迅速制定了“以談促和，以判保底”的訴訟策略。
第一步：穩固權利基石。蘇律師首先協助當事人穩固了其按份共有人的法律地位，明確其享有的四分之一份額受生效判決保護，這是后續一切談判與訴訟的根本前提。
第二步：論證“分割必要性”。在庭審和調解中，蘇律師著力向法官說明，兄妹之間歷經多輪訴訟，關系已徹底破裂，共有基礎喪失殆盡，強行維持共有狀態只會持續引發矛盾，進行實物分割是唯一出路。
第三步：設計靈活務實的調解方案。鑒于被告老四謝宇方無法一次性支付高額現金，蘇律師并未固守“一次性付清”的主張，而是為我方當事人設計了“分期收款”的靈活方案。同時，蘇律師敏銳地捕捉到謝宇方希望獨自獲得房屋完整產權的意愿，以此作為談判突破口，在折價款總額上為我方爭取了最大利益。
第四步：設置違約條款作為“安全鎖”。為確保長達數年的分期付款協議能得到履行，蘇律師在調解協議中加入了強有力的違約條款：一旦謝宇方有任何一期逾期，我方有權就全部剩余款項申請強制執行。這極大地增加了對方的違約成本，為我方當事人的權益上了一道堅實的“安全鎖”。
04.調解結果
在蘇佳音律師的專業努力與法院的主持下，這場延續多年的家庭房產糾紛終于塵埃落定，各方自愿達成調解協議：
1. 101號房屋歸謝宇方所有。2.謝宇方分期給付謝京惠房屋折價款50萬元（分5期，2029年前付清）。謝宇方分期給付謝京燕房屋折價款50萬元（分7期，2035年前付清）。3.謝京惠、謝京燕配合謝宇方辦理產權過戶手續。
05.律師解讀
本案是一場典型的“權利變現”之戰。蘇佳音律師的工作，并非簡單地確認當事人享有權利，而是如何將法律文書上的“紙面權利”轉化為當事人能夠實實在在拿到手的“真金白銀”。
1. 從“確權”到“實現”的轉變： 此前的訴訟解決了“權利是誰的”問題，而本案的核心是解決“權利如何實現”。蘇律師精準地將訴訟目標從“爭房”調整為“變現”，抓住了化解僵局的關鍵。
2.談判籌碼的精準運用：我方所持的房屋份額，是配合辦理過戶的義務，更是要求對方支付對價的權利。蘇律師巧妙利用對方希望完整獲取房產的心理，將“配合過戶”作為談判的重要籌碼，為我方爭得了有利的價款和支付條件。
3. 風險控制的前瞻性布局：在調解案件中，分期付款的最大風險在于后續履行。蘇律師設置的違約條款，本質上是將一份長期且不確定的債權，通過法律條款加固為一份具有強制執行力保障的確定債權，極大地降低了對方的違約可能，保障了我方當事人的遠期利益。
06.案件總結
“法律的價值不在于宣示權利，而在于實現正義。”
本案中，謝京惠女士從手握判決卻進不了門，到最終獲得有保障的50萬元折價款，這一轉變彰顯了專業法律服務的價值所在。這場始于家庭協議、歷經四次訴訟、延續二十年的家庭房產糾紛啟示我們：當親情無法維系公平，法律應當成為守護權益的堅實屏障；而當判決無法自動兌現權益時，專業律師就是打通“最后一公里”的關鍵力量。
一名優秀的繼承家事律師，不僅是法庭上的辯士，更是當事人利益的規劃師和風險管家，能夠透過紛繁復雜的矛盾，設計出最務實、最安全的方案，幫助當事人在情感的廢墟上，重建生活的秩序與經濟的保障。
北京誦盈律師事務所成立十二年，是國內知名的遺產繼承領域專業化精品律所。 如需了解更多繼承相關法律問題，可以聯系誦盈律所，獲取更有針對性的建議和方案。
